自建情报库-楼市篇

自建情报库系列是一套信息收集方法论,目的是为了帮助毕业生建立必备的知识情报体系,从而更好地迈入社会。本系列将会从住房,政策,经济,医疗等方面进行概括性的叙述,形成一条完整的知识链路,作为之后付诸行动的个人信息门户。

俗话说兵马未动,粮草先行,在这个信息化时代,情报就是我们出兵北上,征战社会的“粮草”。初入大学时因为缺乏主动意识,带来的巨大信息差导致错过了很多机会。为了吸取教训,弥补遗憾,即将正式迈入社会,独自生活的笔者决定新建自己的情报库,由此决定新开一个专栏。

同时因为每个人的社会背景与内在属性都是不同的,对于笔者有用的信息可能对其他人就没有参考价值。因此,为了能够提供给读者更多的参考价值,整个系列的文章尽量抽象出笔者的思考过程,做到授人以渔。

那么作为整个系列的第一篇文章,笔者想要从房产,这个年轻人的第一座大山谈起,无论你现在是否能买得起房,作为中国经济的核心命脉,房产都应该是初入社会的年轻人需要考虑的。当然因为笔者目前也是在调研进行中,所以本篇文章会随着时间推移进行修改。

背景条件

首先我们要明确,对于房地产,整个产业的复杂度不是非专业的个人能够完全弄清的,包括很多所谓的经济专家也只是信口开河,牢记没有人能预言未来走向!我们只能根据个人的条件,以点窥面,尽量优化自己的选择。

所以本篇文章的背景也是从笔者个人的角度和背景出发,思考年轻人购置第一套房需要了解什么,从而针对性地收集情报信息。从面对繁多虚假信息不知道从何下手,到能够条理清晰去梳理脉络。

而读者想要更好地进情报收集,也需要对自身的条件背景进行充分了解,包括家庭环境,职业发展,个人情感等方面,后面会进行展开说明。

解析目标

第一步,思考以下问题:

  1. 为什么要买房?

    根据房屋的属性可以分为几种:刚需房,学区房,投资房,置换房。年轻人第一个房子一般都是刚需房,作为自住使用。当然以上几个属性可能会有叠加,也会导致价格上涨乃至翻倍。

  2. 首付预算多少,还款能力多少?

    决定了能不能买房,以及自己是否有偿还能力。一般普通人都会选择贷款买房,毕竟全款买房的都是土豪。国家提供给每个人一般为两次贷款机会(全国联网互通),第一次为30%,第二次为60%,这都是优质的杠杆机会,毕竟银行不是你想借钱就能借的。从过去几十年的国情来看,普通人能跑赢大盘通货膨胀的最稳定手段就是购置房产。

  3. 个人发展是否有考虑?

    包括想要在哪个城市发展,职业发展是否有考虑,个人情感是否稳定。工作和婚姻稳定后,购置房产再想要更换城市的代价是很大的,必须结合好自己其他方面的发展来一同考虑。

信息收集

进一步到了本文重点,如何做信息收集,笔者经过思考和分析决定从三个角度来行动。

概括下来就是三个字:房,人,钱。下面展开来说:

地区与房屋属性

第一个关键字:房。更具体的说是从大区域到具体房屋属性进行了解,我们要做到对居住地环境了如指掌。

  1. 市:了解全貌

    • 杭州市地图:了解行政划分,城市中心,地貌等基本因素。
    • 杭州地铁规划图:即未来交通规划。
    • 杭州控规图:即城市规划用地,一般在当地房产局可查阅。
  2. 区域:了解区域化结构

    • 行政划分

      作为基本参考,例如余杭区,虽然行政是一个区但是房价能一个天一个地。但是考虑到上学时,杭州又是按行政区划分。

    • 教育划分

      杭州学区划分,学区是房价能够翻倍的唯一因素,虽然好但是导致太贵了很多年轻人无法考虑。参考时注意别被开发商宣传误导欺骗,同时随着时间变化,学区也有可能改变,都要考虑到。

    • 物理划分

      交通,城市(副)中心。房子最为重要的属性就是地段,而交通就是决定地段属性好坏的重要标准,包括是否近地铁,近机场等等。除此之外,一个城市不一定越靠近地理中心越好,可能存在多个城市中心,我们都需要考虑,例如杭州的未来科技城就因为阿里在那里。

  3. 一手房 or 二手房

    一手房和二手房是两个完全不同的市场。因为国家限制调控,一手房一般都有限价,会比二手房便宜很多,但是需要摇号,很难买到。所以两者考虑的方面就有所不同,例如一手房需要考虑开发商是否正规,楼盘地段规划等等,二手房需要考虑房主是否完全持有房子,产权是否清晰,中介是否正规等。

  4. 房屋属性

    到了具体的房屋属性,笔者总结分为主要的四点:

    • 大小:既由你的钱包决定,并且也有一定决定属性,例如在二手买卖时,小的房子例如两室的会比四室的好卖。
    • 通勤:包括地铁,路况。作为自主的话肯定越近越好,靠近地铁。
    • 配套:包括教育,医疗,生活设施。其中教育也就是学区可能是影响最大的,不过自主房可能就暂时考虑不到这个了。配套的完善度决定了生活是否方便,例如商场,超时,医院等等。
    • 舒适性:1.户型>2.楼层>3.朝向>4.得房率>5.容积率>6.楼栋位置>7.物业>8.小区体量。具体的房子样式,个人看中的因素排名。

除此之外可能个人还有很多特质化要求,比如笔者可能需要一定的易卖性,以及一定的现金流保证,就不会选择太大的户型。

根据以上这些属性从而衍生出几类房子的定义:刚需房,学区房,投资房,置换房。

人与政策因素

第二个关键字:人。我国是一个政策决定型国家,并且政策是多变的,我们需要时刻关注,同时也要结合个人发展来综合考量。

  • 外部因素:

    • 政策:从大到小,可以从官网来查看政策,以及房管局来看楼市政策,当然精力有限我们重点还是关注市级政策。

      国际经济,国务院,浙江省,杭州市

    • 人口流动与转化定居率:看国家统计局和各种历史记录

      人口流入量与转发决定了购房热度,从而影响着房价走势,可以作为一个参考因素。

  • 内部因素:

    • 职业发展:在当地城市是否有足够的发展空间,职级晋升等。
    • 结婚发展:大多数时候是一锤定音的因素,例如笔者不能接受异地恋。

资金

第三个关键字:钱。没钱都是空头支票,加油挣钱吧,打工人~

  • 外部

    • 公积金政策
    • 银行商贷政策

    一般公积金贷款(3.5%)会比商贷便宜(5.x%)很多,但是有上限,并且是根据公积金余额进行计算可贷款额度的,只有两次机会,所以当余额不多时一般选择商贷,避免浪费公积金贷款机会。

  • 内部

    • 首付
    • 月还款能力

    自行搜索工资计算器,房贷计算器。

  • 交付流程是否安全正规

    无论是一手房还是二手房都一定主要资金转账安全,合同签约是否正规,重中之重!

特殊化事件

除了以上通用的三因素,每个城市和个人都会有特殊的重大事件会影响到楼市,我们都需要关注并了解,例如杭州:

  • 2022亚运会
  • 阿里巴巴

总结思考

以上进行的情报收集都是动态,具有一定时效性,不能僵化自己的思路,需要多打听多问,多实际跑楼盘,这也是笔者未来一年内会去做的事情,但是整体框架已经搭了起来,我们需要做的就是去实践评估,行动起来吧,少年!

相关网站

参考资料